农地入市，全称农村集体建设用地入市，核心是将来自宅基地置换后腾空出来的土地，用作工业用地和商业用地;原有农村土地流转后，吸引社会资本投资现代农业，大大提高土地经营效益。农地入市是房地产界一直热议的话题，2009年11月，有媒体报道称国土资源部拟农地入市抑制内地地价和房价泡沫，官方回应称消息不实。

 背景

农地入市按土地用途分类，中国的土地可分为农业用地、建设用地和未利用地三大类。其中，建设用地则包括城

市建设用地和农村集体建设用地。在现行《土地管理法》框架下，国有建设用地使用权可自由出让，但集体建设用地不能出让、抵押。

集体建设用地主要包括农民宅基地、乡镇企业用地、乡村公共设施和公益事业用地。在宅基地方面，此次“征求意见稿”没有根本性突破，依然不能抵押和自由出让。而村庄公共设施和公益事业用地，一般难以交易;真正有望“入市”的主要是“乡镇企业用地”。

按照中共十七届三中全会的精神，农村集体依法获得的集体建设用地，在不突破用途管制的基本前提之下，可以自由入市流转，并且要求建立城乡统一的建设用地市场。

农地入市模式的核心，就是将来自宅基地置换后腾空出来的土地，用作工业用地和商业用地;原有农村土地流转后，吸引社会资本投资现代农业，大大提高土地经营效益。业内专家认为，农地入市的好处在于加大了土地供应量，房价会因此下降。而供地的农民会因此获得利益，势必增加农村地区的消费水平，对拉动内需有非常好的推动作用。

浙江试点

农地入市难救急在农村集体建设用地使用制度改革方面，浙江的现行政策是：在土地利用规划确定的城镇建设用

地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。

浙江省的主要做法是对农村宅基地的整理。以浙江嘉兴为例，嘉兴农业用地保有率高达86%，但农业产出仅占嘉兴GDP不到6%的比重，非农用地储备不足的同时农村建设用地较为浪费。

2008年，嘉兴开始实行以土地使用制度改革为核心，包括户籍制度、规划管理制度、公共服务均等化、新市镇建设等在内的“十改联动”改革;率先取消农业户口、非农业户口分类管理模式，全市城乡居民户口统一登记为“居民户口”。还有一项重要内容就是鼓励农村居民实施“两分两换”，并在南湖区、平湖市等地试点。“两分两换”，就是宅基地和承包地分开、搬迁与土地流转分开，在依法、自愿的基础上，以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障。

具体做法是取消农业户口，把目前的农村宅基地置换为城镇建设用地，在城镇集中建设新社区安置农民，原村庄

复垦为耕地，然后把多余出来的土地指标挪到城市近郊用作工商业开发。以嘉兴三个试点乡镇为例，姚庄镇户均占有1.163亩，置换出3800亩左右的用地空间;龙翔街道通过宅基地置换，土地节约率将达到50%以上，可置换出约3000亩用地空间;七星镇通过农村宅基地置换城镇房产，户均可节约用地0.736亩，可置换出2955亩左右的用地空间，节约率为71%。照此推算，整个浙江省可以整理、置换出来的用地将是非常大的一个数字。

嘉兴市委书记陈德荣表示，宅基地置换后腾空出来的土地，有一部分将可用作工业用地和商业用地。换句话说，浙江此番土地“新政”，意在充分挖掘农村宅基地被差强人意的利用率所掩盖的价值。嘉兴模式最具有价值的地方，就是农村集体所有的非农业用地(目前仅限于宅基地)进入土地市场，并逐步实现与国有土地“同地、同价、同权”的目标。

土地调控

除了2010年的土地调控新政，值得注意的是浙江省即将展开的农村集体建设用地入市的试点。2009年11月17日，

浙江省对外称，国土部已确定在浙江开展农村土地整理改革试点。如果农村集体建设用地入市，显然必将大大缓解目前土地供应紧张的局面，而地价抬高房价的问题也将迎刃而解。

“农村集体建设土地入市，首先受到打压的将是目前价格高高在上的城郊别墅，这类房产作为稀缺资源，价格被一炒再炒，如果农村集体用地可以入市，那城郊别墅必然沦为农家大院，价格自然会下跌。”一家知名地产企业内部人士对记者坦承。

戴晓光同时认为，设置土地供应的上限和农村集体建设用地入市都有促进土地市场竞争的作用，一方面增大了城市建设用地，一方面降低了准入标准，必然会催生出更多的中小房地产开发企业，从而体现更充分的竞争，改变房地产市场的供求关系，打击开发商囤积待涨的局面，让房价降到合理的水平。

作用

农地入市农地入市自然而然增加了土地的供给，供给增加之后就产生了竞争。一方面是价格下降，另一方面会提

高资源配置的效率，能够把土地真正的用到那些需要土地的人手中。如果农地入市的话，对提高土地资源的利用效率、抑制目前高房价是有一定作用的

中国人民大学不动产经济研究中心况伟大教授在接受中国之声采访时说，引入农村集体建设用地就等于在土地市场引入了有效竞争，势必会使土地价格进入合理空间。

北京大学房地产研究所所长陈国强表示，北京城市建设用地仅占全市土地的两成，农村集体所有土地却占到了八成，其中农村集体建设用地也有相当的比例。如果农村集体建设用地入市流转，将在一定程度上缓解北京的高房价。

中央党校研究室副主任周天勇在接受中国之声《新闻纵横》采访时表示，推广农村集体建设用地入市，实现与城市国有土地“同地、同价、同权”将是大势所趋。

问题

农村集体建设用地入市，虽然将缓解目前土地供应紧张的局面，地价抬高房价的问题得到一定程度的缓解。但是

这种土地政策的改革涉及诸多方面的利益，改革的过程中也可能遇到意想不到的复杂问题，中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文在接受采访时表示，在农村集体建设用地入市的过程中要严格依照相关规定，确保中国18亿亩农业耕地不被占用。

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，农地入市也隐藏着很大隐患。农民有可能因为利益的驱动，毫无保留地出让自己的土地，农民一旦花完这些收入，就会一无所有，成为真正的无产者。这会对社会的稳定带来很大的隐患。因此他认为，这个政策的执行需要一个比较长的时间。

更为重要的是，中国现行征地制度本来就存在诸如征地范围太宽，难以约束政府滥用征地权、集体土地使用权产权模糊，以及对于政府违法征地及侵害农民合法权益的行为缺乏有效制裁救济措施等缺陷，毕竟不能对土地稀缺状况起到根本的缓解作用，所以部分农村集体土地入市依然可能会拍卖出畸高价格，依然会有部分开发商继续囤积土地，从而难对畸高地价与房价起到有效的遏制效用。当前中国各地地价虽然普遍拍出高价，部分地方甚至不断有“刷新纪录”的新“地王”产生，但是如果改革土地出让模式，并非不能对畸高地价与房价起到有效的遏制作用。

各方声音

专家质疑

最大问题 法律不允许

对于“农地入市”，沈阳农业大学经济管理学院教授戴蓬军感到忧虑。

“不太可能吧?目前看，农地入市缺乏法律和制度支持。”戴蓬军分析说，单纯看，农地如果能实现健康流转是件好事，但这个短期行为对农村和农民带来的影响却是长远的，农地入市牵扯的问题很复杂，流转过程中怎样切实保护好农村的基础设施、宅基地等等利益不受侵害最重要。

但是，戴蓬军表示，众所周知，由于城市房价高涨，开发商在城市已经拿不到地，对农地觊觎已久，如果农村集体建设用地入市将使更多农地用作工业用地和商业用地，吸引更多资本投资农村，使农地充分发挥土地经营作用。但现在主要问题是，法律不允许，现行的《土地管理法》不允许农地直接用于房地产开发。

官员声音

房地产已成中国经济直接“命脉”

国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌21日在北京表示，目前，房地产行业是与国民经济高度关联的产业，占GDP的6.6%和四分之一投资，与房地产直接相关的产业达到60个，可以说房地产业已成中国经济直接“命脉”。

余斌表示，今年中国第4季度经济增长有望超过10%，全年GDP增速将达到8.5%左右。明年中国经济仍面临七大挑战，其中包括2010年内地房地产业能否保持稳定发展、宽松的货币政策与通货膨胀压力、人民币升值压力加大等。

农民渴盼

紧邻城市 看着高楼流口水

“农地入市”消息一出，沈阳周边立即热议四起。

对于沈阳这个正在扩张的大城市，农地到底能不能用，怎么用，实在是太需要政策来予以明确了。

沈阳市于洪区杨士乡金沙村，这个紧邻沈阳城区的西部小村，虽最早聆听到沈阳城市化进程的脚步声，但多年来对于仅限周边被征地很是“嫉妒”。

该村农业经理王立学23日向记者介绍，该村目前拥有包括宅基地在内的集体所有农地3000余亩，但全村2500名农民只有不足200人从事生产，“该村大部分农民都出去打工，从前的菜田有的已经荒置，有的开始种树。苦于没有政策和法律支持，村里的土地只能被动等待政府征地，没有机会进行其他方式的流转……”

“眼看周边一些国有土地盖上工厂和高楼大厦，我们只有眼馋的份儿。”王立学告诉记者，看到“农地入市”消息后，农民都很高兴，他们期盼农地能够自主流转已经很久，希望这个政策能够提高农民的收入。

解决之道

中国最大分置是地权分置

国务院发展研究中心企业研究所副所长张文魁日前在某论坛上表示，中国最大的分置根本不是股权分置，而是地权分置或者土权分置。

张文魁表示，中国原来有股权分置，就是证券市场股份有两种，一种是可以流通的，一种是不可以流通的。其实中国最大的分置是地权分置，土地分两块，一种是国有土地，是可以流通的，还有一个是集体土地，产权是集体性质的产权，但是不能够到市场上来流转，这是一个重要问题。

这样导致只有国家、政府才可以供地，他们说今年供多少地盖多少房，这个说法有时候可能是错的，因为拿来地之后可能不一定马上能盖上房。另外就是独家供给。所以要真正解决中国的房地产问题，一定要像当年解决股权分置那样来解决土权分置，让农村的集体所有土地实现市场流转和用户变更。

关于房价

平抑房价?供多少地都不够

即使有一天农地入市成为现实，能不能够缓解高房价?

戴蓬军认为，只要房产开发商存在，供应多少土地都不够。即使“农地入市”可操作，也仅在短期内有效，长远看没什么作用。如果不能把住房问题系统考虑，供应再多的土地只能是令房地产商人炒作和利用。牛凤瑞分析，近郊土地的总量有限，可以入市的范围不大，不能从根本上解决房子的供求关系，不可能起到平抑房价的作用。

未来猜想

放眼长远 “农地入市”可探索

中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任、多年度《中国房地产发展蓝皮书》主笔牛凤瑞11月23日告诉记者，“农地入市”是城市化用地扩张后必然会出现的。

可以说，这个方向正确，但具体操作中涉及到很复杂的问题，总的来说，目前还不具备“农地入市”条件。

沈阳建筑大学房地产研究所所长刘亚臣认为，农村集体建设用地的流转，从长期来看，如果做个可以实施的设想的话，那么其也未尝不是一个很好的探索，使城乡一体化管理体制更靠近一步，但是前提是需要对探索可能带来的后果，做严格的预测、评估和研究。

之所以说若能真正施行是一个探索，因为目前来看，土地对农民的意义实际上远远超过了城市的国有土地对于城市居民的意义，在农村集体建设用地进入市场后，虽然所有权不变化，但是使用权的变化，可以带来相应的收益，这对于土地相当于生命线的农民来说，会有增加收入的可能。当然一旦入市、流转，在农民之间的流转会是一个重要的组成部分，以此也可以活跃农村经济。

国土部回应

2009年11月23日，国土资源部回应，将推广农村集体建设土地入市调控房价这一消息不属实。国土部新闻处相关

负责人员称相关报道不是国土资源部发布的，国土资源部也从来没有做过农地入市的表述。他同时表示国土部正在汇总相关情况，最近将向媒体介绍中国农村土地使用管理的情况。