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刚性需求

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基本解释

刚性需求,是相对于弹性需求而言,指商品供求关系中受价格影响较小的需求,即需求弹性较小的需求,这些商品包括房产、人才、鱼粉等等。刚性需求理论被更多的应用在房地产行业。

刚性需求-概述

刚性需求

刚性需求是有条件的,当刚性需求被上涨过快的房价破坏后,这个刚性需求就成了弹性需求。2009年“金九银十”已至,楼市迎来传统的旺季。但2009年的“金九银十”市场环境较为复杂,政策微调、股市调整、楼市成交下滑、供求趋向紧张、累积需求需要释放、市场预期发生改变等等,市场走势存在诸多变数。对于购房者而言,关注的主要因素包括价格、户型、地段、配套等等。

“金九银十”是否是购房的好时机?对于一线城市而言,这个问题颇有争议,毕竟房价反转后再次上到高位。从2009年3月份开始,刚性的自住需求由于相应的产品供应出现较大缺口,这部分需求持续累积,虽然有部分分流到二手市场,但更多的累积到2009年“金九银十”及年底集中释放。随着新盘新货的陆续上市,适合普通自住的户型越来越多,预期这些累积的刚性自住需求得到有效激发,从而抵消了二套房贷收紧所带来的成交下滑,预期整体成交量在进入“金九银十”后逐步回升。

对于开发商而言,“刚性需求”可以用在不同场合。开发商们推崇刚性需求,一方面是要为其房价上涨制造理由,另一方面就是要借助强大的话语权用来忽悠普通购房者。其实,开发商们所说的刚性需求,也就是市场经济环境中的供求关系,在市场经济环境中,商品供不应求时,商品价格就会出现上涨。

刚性需求-分析

北京市

刚性需求

北京住宅购买市场具有“刚性需求”被开发商奉为金科玉律。房价频繁上涨但购买者众,出现追涨购买的背离现象时,开发商们会高调宣称,这是北京住宅市场的刚性需求所致,需要买房子的人太多。房子销售放缓或者市场萧条时,开发商们仍旧会站出来吼两嗓子,一方面是暗中互相安慰:没关系,北京住宅市场有刚性需求,现在销售放缓是暂时的,另一方面,此时的口号更多是喊给购房者听的。

2007年,北京房价在开发商们认为的刚性需求下频繁上调,结果房价上涨幅度和速度超过了购买者的承受力,交易量急速下降,所谓的刚性需求也就成了弹性需求,开发商们所强调的那些刚性购买人群因房价上涨太快,虽然需求依旧,但已经刚性不再。由此来看,北京住宅市场的需求确实存在,但是否是刚性则需要另当别论。北京是中国的首都,每年都会有大量流动人口进入北京,这些人在一定程度上也是潜在的住房需求者,但这些需求是否是刚性的,则很难定论。举个例子,当一套房子的购买成本为50万元时,如果购房者手中有30万元,具有完全购买及持续支付能力,这个时候,购房者的需求是客观存在的,同样也是刚性的。但当房子上涨到100万元,购房者无力承担时,虽然他的居住需求依然存在,但却“刚性”不足了。

事实上,2007年北京楼市住宅项目销售集体萎缩,就是对开发商们的刚性需求的最大反驳,开发商们奉为金科玉律的刚性需求,在销售停滞的客观事实面前不攻自破,因为刚性需求是有条件的,当刚性需求被上涨过快的房价破坏后,这个刚性需求就成了弹性需求。

南宁市

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南宁市房地产市场从2009年5月份开始,商品房连续四个月销量超过5700套,月均销量超过6600套。南宁市房产管理局发布的数据显示,5—8月南宁市商品房销量分别为:6970套、7223套、5781套、6559套。据介绍,南宁楼市从2009年3月、4月开始逐步升温,到5月楼市进入火爆期,5—8月,月均销量超过6600套。南宁市房产管理局产权产籍与市场交易管理科科长黄鹏介绍说,南宁近几个月楼市火爆的有几个方面的原因,一是宏观面上国家政策的调整刺激了楼市回暖,南宁市根据自身情况也出台了相关的措施来刺激楼市;二是国际金融危机导致开发商放缓了步伐,导致房源供应不足,同时购房者大多持观望态度。国家出台相关政策后,刚性需求得到释放;三是随着北部湾开发的风生水起,外地购房者看好南宁的发展前景,外来购房者不断增多。

东莞市

根据对东莞房价的长期跟踪,2009年下半年市区东城、南城目前6000元/㎡以下洋房和公寓均可大胆出手,未来这两个区域板块的房价由于不断成熟和诸多规划利好,购房需求会向这些区域进一步的集聚,因此房价上涨支撑力很强。对于东莞而言房价比较平稳、理性、合理;因此,房价仍然在可接受的范围,同时个盘分化明显,但随着新盘的陆续上市,购房的选择机会明显增多。从东莞的整体市场分析,房价相对广东省平均水平而言,存在较为明显的价值低估,随着经济的持续复苏,后市房价回涨的可能性较大。

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