个人住房转让营业税是指《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向收取的全部价款和价外费用。个人转让房屋属于“销售不动产”税目的征收范围，因此，个人转让房屋应按照其销售房屋取得收取的全部价款和价外费用依据5%的税率纳税营业税。

营业税是一种对房屋转让环节征收的流转税，其计税依据为收取的全部价款和价外费用;而契税是一种对房屋权属变更环节征收的财产税，其计税依据为房屋交易双方成交价格。

关注理由：2010年年将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年

 政策解读

按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172号)的有关规定执行，具体可归纳为：

1.普通住房及非普通住房的有关标准。根据国办发[2005]26号规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

2.符合条件办理免税的具体程序规定。根据国税发[2005]89号规定，纳税人应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税;住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。此外，根据国税发[2005]172号规定，成交价格是指住房持有人对外销售房屋的成交价格。

3.购买房屋的时间认定和发票的开具。根据国税发[2005]89号规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间;个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。同时，国税发[2005]172号对购买房屋的时间认定问题进行了进一步明确为契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照孰先的原?则确定购买房屋的时间。

4.对非普通住房差额征税的扣除凭证。对个人购买的非普通住房超过规定年限对外销售的，根据国税发[2005]89号规定，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。新政策在此未作特别规定，但根据文件表述及税收政策延续性的特点，具体工作中应延用国税发[2005]89号相关规定执行。

5.非购买形式取得住房行为相关规定。根据国税发[2005]172号规定，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购买时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购买时间确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。根据国家房改政策购买的公有住房，以购买合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照孰先的原则确定购买房屋的时间。对此，新政策要求类似问题比照上述规定执行。

历史对比

(一)关于营业税“老政策”执行标准

对2005年6月1日以前个人转让房屋仍按照财政部、国家税务总局1999年出台的财税字[1999]210号文件规定视同情形缴纳营业税，即：“对个人销售其购买并居住满一年的普通住宅，可免征营业税;对个人销售其购买并居住不满一年的普通住宅，可按销售额与购房原价的差额征收营业税。”

(二)关于营业税新政策执行标准

对2005年6月1日以后个人转让房屋按照新政策规定缴纳营业税，即：“对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。”

(三)关于营业税新老政策的不同点

新老营业税政策的不同点主要体现在：一是普通住宅的认定标准不同。老政策中的普通住宅是指除别墅、度假村、高级公寓等高档住宅以外的居民住宅;而新政策要求普通住宅不包括别墅、度假村、高级公寓等高档住宅，同时进一步明确了的3个认定条件，即：住宅小区建筑容积率在XX以上;单套建筑面积在XXX平方米以下;(3)实际成交价格在同类区域住房平均交易价格XXX倍以下。并强调应同时满足以上3个条件才能享受优惠政策。二是购房起始时间确认的标准不同。新政策的起始时间为产权证上注明时间;而老政策的起始时间为签订协议的时间。三是享受免税政策的购房时间不同。新政策为2年而老政策为1年。

2010年新政策

国务院总理温家宝2009年12月9日主持召开国务院常务会议，会议完善了促进消费的若干政策措施，并表示，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。此外，2010年将延续汽车购置税减征政策，但减征幅度下降。分析人士指出，房地产价格的暴涨暴跌都不是政府愿意见到的。个人住房转让营业税征免时限延长只是一个信号：如果房价再度偏离航线出现暴涨，国家将出台更多新的政策进行干预。

解读·房市

变相提高转让价格 年底或掀成交高峰

2009nian12月9日，国家发展改革委主任张平首先公开表示，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。随后，国务院常务会议出台限制投机性购房的具体措施：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

打击投机性购房

宏鑫房产店长王英介绍说，个人住房转让营业税征免时限，是根据产权证上的年限计算。也就是说，新政策执行后，产权证时间不足5年的二手房在进行转让时，都将被征收营业税。“这是通过变相提高房屋转让价格，达到打击投机购房的目的。”王英说。

一些业内人士表示，房地产价格的暴涨暴跌都不是政府愿意见到的。个人住房转让营业税征免时限延长只是一个信号：如果房价再度偏离航线出现暴涨，国家将出台更多新的政策进行干预。

购房者可能观望

多数中介商开始担忧，如果新的营业税征免政策从明年1月正式实施，二手房市场在短期内将面临重创。“这么重的税，肯定会让一些购房者回到观望状态。”马飞预计，明年早期，二手房交易量可能面临萎缩。

但另一方面，该政策如果确定于明年执行，中介商认为近期爆发的二手房交易潮可能延续至年底。王英证实说：“现在政策明确，在营业税征缴范围内的购房者，肯定会赶在年底完成交易。”

另外，让中介商们得到一丝慰藉的是，包括首次贷款购房可享受2成首付、7折利率优惠等政策仍将在明年得到延续。同时，成都目前个人住房转让营业税征收，是按照市场指导价进行，一些中介商表示，市场指导价低于房屋转让的实际成交价格，这意味着房屋交易的营业税相对要轻一些。

算账

50万元的住房营业税27750元

“这一政策，就是在控制二手房市场的交易。”1+2联合不动产店长马飞得知这一消息，叹气说，住房转让营业税征免时限扩大，意味着更多在二手房市场上的购房者将面临重税。目前个人住房转让的营业税率为5.55%。

王英计算说，一套总价为50万元的住房，如果不在营业税征免范围内，将被征收27750元的营业税。

新政影响

近期二手房交易量会增加

在桃花街一家二手房交易公司里，前来咨询二手房源买卖的市民络绎不绝，工作人员手中的计算器响个不停，整个交易大厅内一派繁忙的景象。“已经听说了取消‘五改二’的消息，本来打算过了年再卖房子，但是我的房子刚刚超过两年，所以今天来二手房交易公司登记一下，希望在今年能卖出去。”市民戴维说。

对于营业税政策的调整，在这家二手房交易公司工作多年的孙敏并不惊讶。“我们对此有心理准备，而且很多前来购房的市民早就预测到这个政策。”她说。

随后，记者来到市区南大街一家二手房交易公司，整个交易大厅里人气也颇旺。 回想起今年的二手房交易市场，这家二手房交易公司的销售经理蔡菲菲用“供销两旺”这个词来形容。据她介绍，在今年年初实施的个人住房转让营业税优惠政策为今年港城的二手房交易加温不少。“今年前三季度交易都很火爆，平均每天我们公司都有十几套交易成功的二手房。”蔡菲菲说，“仅第三季度，我们的营业收入就达到20多万。很多有卖房打算的市民都意识到，这项优惠政策早晚都会停止，因此他们都尽量将交易时间提前。”

当9日国家公布了取消“五改二”的消息之后，昨天，蔡菲菲的热线电话一上午就没有间断过。“目前打电话来的市民，主要是之前卖房犹豫不决的，此时都会提前出售手中的房屋。”蔡菲菲说，“相信更多的市民知道这个消息之后，我们公司的二手房交易量会迎来一个小高潮。”

不少市民在网上查看时，发现北京、上海等地近期出现二手房交易井喷的现象。那么，烟台会出现二手房交易井喷吗?记者采访了我市两家二手房交易公司的工作人员，他们称虽然近期二手房交易会继续升温，但是由于烟台二手房交易市场较小，二手房源少，因此不会出现井喷的现象。

差价10万 多交5550元

五和二之间，到底有多大差别呢?

孙敏为市民算了一笔经济账。

她说，一位市民出售一处已经超过两年但未超过五年的二手房，当时购买总房价为40万元，今年总房价能卖到50万元。如果这位卖房市民在今年完成买卖交易，则只需要缴纳个税，即房屋原价和现价的差价×20%，为2万元钱。如果是明年卖出房屋，他在缴纳2万元个税之外，还要缴纳个人住房转让营业税，即房屋原价和现价的差价×5.55%，为5550元。

在此，有关业内人士透露，如果市民现在有超过两年但不到五年的二手房打算买卖，此时就应该出手，尽快办理各项手续，争取在今年完成过户。如果时间再晚一点的话，就赶不上“五改二”的末班车了。

投机购房或减少

今年楼市快速升温，取消“五改二”无疑是一剂退烧药。

据业内人士分析，这主要是为抑制投机性购房，防止再次炒高二手房房价，对投机行为有一定的打击作用，有助于平抑房价。然而，由于烟台的二手房房价上涨速度远远不及北京、上海等地，因此投机性购房的投资者只能占到少数，对烟台投机性购房的影响较少。

孙敏介绍说，取消“五改二”，一方面对投机性购房有一定的打击作用，另一方面对于真正需要住房的市民不会有太大影响。目前，在他们公司的二手房成交记录中，结婚用房、学区房占有很大一部分的比例，特别是学校周围的学区房一直是二手房交易市场上的“香饽饽”，取消“五改二”，可能对于地段偏远的二手房有一定的影响，但是对位于市区黄金地段的二手房并不会有太大影响。

一手房可能受益

对二手房营业税的调整，多数开发商表示，取消营业税优惠在打击炒房客的同时，也将促使部分二手买家回流到一手市场，其实是增强了市民购买一手房的动力。

房产专家王剑超表示，无论从中央经济工作会议还是整个经济形势看，国家明年对楼市的刚性需求和改善型需求还是持鼓励的态度，因此对一手房交易并未出台什么限制措施。

“所以，届时在总交易成本差不多的情况下，新房显然将更受欢迎。”福州金山一个大型楼盘的销售总监这样认为。